Conseil et Transmission de Patrimoine - Le démembrement de propriété

2. Le démembrement de propriété

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue,…
(Code civil article 544).

La propriété ou pleine propriété se caractérise par l’addition :

du droit de jouir du bien qui comprend le droit d’en user (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus) soit l’usufruit,

du droit d’en disposer (abusus) notamment de le vendre, le donner ou le modifier soit la nue propriété.

En tout état de cause, l’usufruit est un droit par nature temporaire (à terme fixe ou viager) à l’échéance duquel le nu propriétaire retrouve le propriété pleine et entière originelle.

La valeur de l’usufruit et de la nue propriété des biens transmis par donation ou par succession est constituée par une quote-part de la valeur en pleine propriété.

Cette valeur est fixée par l’article 669 du CGI donnant le barème obligatoire pour les opérations de transmission tant à titre gratuit qu’onéreux.

Inchangé depuis un siècle, ce barème a été modifié par la loi de finances 2004 pour tenir compte de l’allongement de la durée de vie.

Age de l’usufruitier	Valeur fiscale de l’usufruit	Valeur fiscale de la nue propriété
- de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 90 ans	10 %	90 %

Pour les donations temporaires d’usufruit, la valeur de celui-ci est évaluée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans.

Pour toutes les successions où le conjoint survivant optera pour 100 % de l’actif successoral en usufruit, les droits de succession, suite à cette modification de barème, se trouvent considérablement augmentés.

2. Le démembrement de propriété